Ortak Arsanın Kiralanması Hakkında
Sayın site kat malikleri sahil arsasının kiralanması karşılığı peşin yıllık 55000.-TL tahsil edilmişti, Sahil arsamızıda hisse sahibi olan üyelerimizin gelir vergisi beyannamesi konusunda anlaşmalı Muhasebe bürosu yetkilisi Barış Erdoğan açıklama getirmiş:116 üyeye 55000TL'nin paylaştırılarak 474. -TL olarak üyelere dağıtılsın veya dağıtılmayıp site ihtiyaçlarında kullanılmak üzere site hesabında kalması bile olsa eğer bir kat maliki üye gelir vergisi beyannamesi veriyorsa söz konusu 2023 yılı Mart ayında şahsi beyannamesinde 474 .-TL kira geliri olarak göstermesi gerekmektedir. Bu konuda yayınlanan genelge;
1- SİTE VEYA APARTMAN ORTAK ALANLARI KİRAYA VERİLEBİLİR Mİ?
Evet. Apartman veya sitelere ait ortak alanlar kiraya verilebilir.
2- KİRA GELİRLERİ KİME AİTTİR.
Apartman, Site vb. yerlerin ortak alanlarının üçüncü kişilere farklı amaçlarla kiraya, kullanıma verilmesinden elde edilen gelirler, hisseleri oranında kat maliklerine aittir.
3- NE TÜR GELİRLER OLABİLİR?
Örnek gelir türleri; Bağımsız bölüm kira gelirleri, Depo kira gelirleri, Dükkân kira gelirleri, Kafe kira gelirleri, Market kira gelirleri, Restoran kira gelirleri, İç ve dış ortamdaki duvarlara, cephelere, asansörlere, apartman boşluklarına ve benzeri yerlere konulan tanıtım amaçlı broşür vb.’den elde edilen reklam gelirleri,
4- BU GELİRLER SİTE YÖNETİMİNE AİT DEĞİL MİDİR?
Sayılan Apartman/Site yönetimleri tarafından tahsil edilir ve yaşam alanının ortak giderleri için sarf edilebilir. Ancak bunlar bir nevi Kat maliklerinin hesaben ödedikleri aidat gibidir. Yani yönetim tahsilatı kat malikleri adına yapar, ancak elde edilen gelir, hisseleri oranında kat maliklerine aittir.
5- ELDE EDİLEN GELİRLER İÇİN GELİR VERGİSİ BEYANNAMESİ VERİLECEK MİDİR?
Bu şekilde elde edilen gelirlerden kat maliklerinin hisselerine düşen tutarlar, kat malikinin diğer gelirleri ile birlikte gelir vergisinden istisna edilen tutarın altında kalıyorsa gelir vergisi beyanı verilmesine gerek yoktur.
6- BAŞKA GELİRLERİ DE OLANLAR NE YAPACAK?
Gelir Vergisine tabi başka gelirleri de olanların durumu farklıdır.
Eğer diğer gelir türlerinde dolayı kişinin sürekli vergi mükellefiyeti varsa veya sadece yıllık gelir vergisi beyanına tabi gelirleri varsa ve bu nedenle beyan sınırını aşıyorsa, ortak alanlardan elde edilen gelirlerin yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor.
Varsa bu gelirler üzerinden kiracı tarafından ödenmiş stopaj vergi de gelir vergisinden düşülecektir.
7- SİTE VE APARTMANLARA KİRA ÖDEYENLER STOPAJ ÖDEME ZORUNDADIR!
Vergi mükellefi olan kiracılar tarafından kiralanan apartman/site ortak alanları için yapmış oldukları kira ödemelerinden %20 oranında stopaj ödemek zorundadırlar.
8- SİTE VE APARTMAN YÖNETİMLERİ BU GELİRLERİ KAT MALİKLERİNE BİLDİRMELİDİR!
Apartman ve Site yönetimleri bu şekilde elde ettikleri kira geliri ve diğer ortak alan kullanım gelirlerini Her yılı bitiminde kat maliklerine her birinin hissesine düşen gelir bildirmelidir.
Kat malikleri varsa diğer elde ettiği gelirler burada bahsi geçen gelirlerin birlikte istisna sınırını aşıp aşmadığını kontrol etmelidir.
Apartman veya Site yönetimi olarak ortak kullanım alanında bulunan iş yerlerinin veya kapıcı dairesinin kiraya verilmesinden veya apartman dış cephesinin veya çatısının reklam panosu yada baz istasyonu konulmasına izin verilmesinden elde edilen ve maliklere dağıtılmayarak sitenin ihtiyaçları için kullanılan kira gelirleri için kat maliklerince ayrı ayrı beyanname verilip verilmeyeceği yazımızın konusunu teşkil etmektedir.
Apartmanların ortak yerlerinin neler olduğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Bu yasal belirlemeye göre; temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvaletler ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve hava gazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, hava gazı ve elektrik tesisleri ve aynı zamanda telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri apartmanlara ait ortak yerler olarak sayılabilmektedir.
Aynı Kanun’un 16. Maddesi gereği kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler.
Bu kanun çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim kat malikleri adına kiralama işlevini yerine getirmiş olacaktır.
Diğer taraftan Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesi hükmüne göre, kat maliklerinin ortak olarak sahip olduğu kullanım alanlarının site yönetimi tarafından kiraya verilmesi nedeniyle elde edilen gayrimenkul sermaye iradının mükellefleri kat malikleri olacaktır.
İŞ YERİ KİRALARINDA STOPAJ YOLUYLA VERGİLENDİRME VE BEYAN
Gelir Vergisi Kanunu’nun 94/5. maddesi hükmü çerçevesinde gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi ve kuruluşlar, kira ödemeleri üzerinden %20 oranında stopaj (tevkifat) yapmak zorundadırlar. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri kira üzerinden vergi keseceklerdir.
Diğer taraftan Gelir Vergisi Kanununun “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86 ncı maddesinin 1/c bendi hükmüne göre; 2020 takvim yılında elde edilen işyeri kira gelirlerinin brüt tutarının 49.000 TL'yi aşması halinde, yıllık beyanname verilecek, ancak bu durumda daha önce kesinti yoluyla ödenen vergiler beyanname üzerinden mahsup edilecektir.
Söz konusu gayrimenkullerin, anılan Kanunun 94 üncü maddesine göre kesinti yapma mecburiyetinde olanlara kiraya verilmesi söz konusu ise;
Hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, yine aynı Kanunun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2020 yılı için 49.000-TL) aşması halinde beyana dahil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecektir.
Hak sahiplerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde;
Ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir gelir vergisi kesinti yapılmayacak olup, hak sahiplerinin elde ettikleri kira gelirlerinin ticari, zirai veya kurum kazancının tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanıp, beyan edilecektir.
Kat maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin bulunması halinde ise, elde edilen gayrimenkul sermaye iradının beyannameye dâhil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet türlerine göre belirlenecektir.
Site Yöneticiliği” tüzel kişiliğe sahip olmayıp gelir ve kurumlar vergisine tabi değildir.
Ayrıca, kiraya verilen yerler, site yöneticiliğine ait olmayıp, kat maliklerine aittir. Dolayısıyla, kira ödemesi site yöneticiliğine yapılsa dahi kat maliklerinin geliri sayılır.
Kira gelirlerinin apartman veya site yönetimleri tarafından tahsil edilip ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması bu gelirlerin yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda vergilendirilmesine engel değildir.